蜂巢物业网讯 3月9日，重庆市人民政府办公厅下发了重庆市物业服务收费管理办法（渝府办发〔2015〕36号），该办法是重庆市物业费、停车费收取标准2015的法律依据。

 

　　一、服务内容

 

　　物业服务主要包括以下内容：

 

　　（一）共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；

 

　　（二）物业管理区域内建立安全措施、维护公共秩序，协助安全防范；

 

　　（三）共有绿地、花木和景观的养护与管理；

 

　　（四）物业共用部位、公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集清理和化粪池清理；

 

　　（五）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；

 

　　（六）其他公共性物业服务。

 

　　二、物业费构成

 

　　物业费的构成包括物业服务成本、法定税金和利润。物业服务成本构成主要包括以下部分：

 

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

 

　　（二）物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用；

 

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

 

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

 

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

 

　　（六）办公费用；

 

　　（七）物业服务企业固定资产折旧；

 

　　（八）物业共用部位、共用设备设施及公众责任保险费用；

 

　　（九）经业主同意的其他费用。

 

　　三、收费标准

 

　　物业服务收费根据不同物业的性质特点和服务的等级标准分别实行政府指导价和市场调节价。按照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。
 

重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准
 

　　备注：

 

　　1.住宅收费等级按《重庆市住宅物业服务等级标准》划分，物业服务未达到一级 标准的，物业服务收费标准不得超过一级基准价；

 

　　2.停车场收费等级按《重庆市公共停车场等级标准》划分。

 

 

　　问：阜阳市如何规定普通住宅小区停车费收取标准？

 

　　答：根据《关于进一步规范住宅小区前期物业服务收费的通知》（阜价费〔2015〕131号）第六条规定，普通住宅小区前期物业服务的停车收费标准，由开发建设单位与物业服务公司按照车位、车库的专有权益及相关政策规定，在前期物业服务合同中约定停车费收取标准。物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆收取停车费用。

　　2016年1月10日，山东省物价局发布《山东省物业服务收费管理办法(草案征求意见稿)》(以下简称《办法》)正面向社会征求意见。虽然不是最终定稿，但在本版征求意见稿中也释放出一些重要信息。其中，普通住宅物业费应分等级收费、经确认房子空置一年以上，物业费也应减收等6条规定都与老百姓生活密切相关。

 

　　在新规中，烟台现行的物业标准是如何规定的？昨天，记者来到烟台市住建局物业行业管理科，请工作人员对即将出台的物业新政进行解读。

 

　　年内制定物业服务等级标准

 

　　《办法》提出，将来，普通住宅前期物业管理的物业费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等实行分等级定价。《办法》要求，普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，并根据实际需要拟定物业服务等级，通过公开招投标的形式选聘物业企业，签订前期物业服务合同，确定具体收费标准，报送当地价格主管部门和物业主管部门备案。

 

　　“物业收费的收取等级标准和物业服务内容等级挂钩，咱烟台早在2004年就依据当时的《烟台市物业服务收费管理暂行办法》确定了甲、乙、丙、丁四个物业服务等级及相应收费标准。”烟台市住建局物业管理科相关工作人员说，在2015年9月2日，市物价部门会同市住建部门联合公布并于10月1日正式实施了新的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》中，也提出实行分等级定价，但是，至于几个等级、啥收费标准没有明确确定。“2016年，我市住建部门将联合物价部门，重新制定物业企业服务标准，由物价部门会同住建部门制定物业等级收费标准。”

 

　　虽然相关等级标准的研究论证和文件草案已经拟定，但目前尚未公布实施，工作人员透露，文件草案中服务等级将由原先四类标准改成1－5类共5个服务等级，收费也将对应分为5档。

 

　　新房空一年，物业费应当减收

 

　　买房后因公出国3年，没在小区住，为啥空置房也要交全额物业费？市民刘女士的困惑在新规中找到答案。意见稿明确，普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物业公共服务费按实际运行费用适当减收。

 

　　“目前我市物业企业大多执行的是2004年版的物业费管理的政策。但在2015年10月版的政策里面首次明确了，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收；2015年10月1日后的空置房按新政策执行，此前空置房的物业费还应该按老办法执行。”该工作人员介绍，该文件规定，房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。

 

　　买了车位没停车，服务费应当减收

 

　　征求意见稿规定：已购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。“这是本版物业新政中，比较典型的一条。”工作人员解读，在烟台市2015年10月版的物业政策里面，规定已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收。

 

　　本次新政策，从以前的“予以减收”，变成了“应当适当减收”，前者是鼓励性词语，物业公司可以不减收，但本版中加上“应当”二字，就变为肯定的必需减收。这是最大变化 。

 

　　然而，工作人员介绍，新政中只是提出应当减收，但是具体减收多少？还需要后期相关配套政策制定后，才能执行。

 

　　车位费收益，归全体业主所有

 

　　花十几万买车位，还得月月交车位管理费，不如在小区内找空地免费停。不少市民对小区内空地被私自停车，影响出行的行为感到气愤。

 

　　征求意见稿规定：长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取；停放未超过2小时的，应当免费。

 

　　根据规定，停车方面的收费分为物业服务费和车位租赁费两方面，一是物业服务费，是服务企业为物业管理区域内业主共用车位所收取的费用；另一方面，产权为开发商的，所收取车位租赁费应归属开发建设单位。对于业主自购车位的，仅需缴纳车位服务费即可。

 

　　物业企业如果通过法定程序占用业主共有的道路和其他场地停放汽车，车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。费用的管理模式，由业主大会或半数以上业主确定。但是交纳的停车服务费，属物业企业所有。

 

　　小区绿化不达标，物业费应减收

 

　　“买房时承诺的配套和绿化，到交房时怎么大打折扣了？”不少购买商品房的市民发现，交房后树木枯死、花园消失，如何解决这种问题？

 

　　征求意见稿提出，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，普通住宅前期物业公共服务费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

 

　　记者了解到，在烟台市2015年10月版的物业政策里面对此专门有规定：前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于1/3的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

 

　　代收水电费，物业不得收手续费

 

　　到小区物业交水电费，物业还得收“手续费”吗？

 

　　征求意见稿提出，供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

 

　　烟台市2015年10月版的物业政策中明确，供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

 

　　物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。记者 邹春霞 通讯员 经双 孙莉 赵洁

　　湖州市2016年物业费收取标准执行《湖州市区物业服务收费管理实施办法》（湖发改商价〔2012〕168号），该标准共有四级构成，收费标准最低0.40元、最高1.60元/建筑平方米·月，浮动不超过25%。

 

　　一、物业收费标准

　　备注：

 

　　1．各物业服务等级相应的物业服务费（包括地下汽车停车位物业服务费）上浮幅度为上述基准价的25%，下浮不得低于服务成本。

 

　　2．物业服务费基准价不包括共用电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费。

 

　　3．物业服务费按房屋（除自行车库外）所有权证记载的建筑面积计收。地上汽车库（独立车库）的物业服务费按建筑面积，参照普通多层住宅相应标准计收；地下汽车停车位（库）的物业服务费按个计收。

 

　　二、停车收费标准

 

　　自2014年10月1日起，本市停车收费标准如下：

 

　　（一）未成立业主大会的住宅小区和实行准物业管理的老小区公共停车场所（含占用业主共有道路或者其他场地的停车泊位，下同）机动车停放服务收费实行政府定价管理；已成立业主大会（除实行准物业管理的老小区外）的住宅小区公共停车场所的机动车停放服务收费实行市场调节价管理，由业主大会或业主大会授权的业主委员会自主定价。

 

　　（二）湖州经济技术开发区和太湖旅游度假区范围内未成立业主大会的住宅小区的公共停车场所机动车停车服务收费标准：地面车位（含道路停车）包月停放100元／月.个，地下车位包月停放200元／月.个，以上二项不得再另行加收物业服务费。机动车临时进入住宅小区公共停车场所，停放2小时（含2小时）以内的免收停车服务费，连续停放2小时以上—24小时的（含24时），停车服务收费标准为5元／辆，期间进出小区，凭当日停车收费票据通行，不得重复收费。连续停放时间超过24小时以上的，超过部分按上述收费标准重新计费。住宅小区实施机动车临停收费管理的，机动车停放服务单位要具备相应的计时收费管理设施。

 

　　实行准物业管理的老小区地面车位（含道路停车）包月停放60元／月.个，不得再另行加收物业服务费。

 

　　三、参考法律规定

 

　　湖州市区物业服务收费管理实施办法

 

　　湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准

 

　　关于湖州市住宅小区机动车停放服务收费管理的通知

　　昨日，渝北区，小区居民在海洲国际公寓小区的物管服务中心缴纳物业管理费 摄影 王欢

 

　　去年下半年开始，主城一些小区陆陆续续流传一个说法，即使房子没有人住，新政策出台后，原来可按物业费50%缴纳的业主，现在必须全额缴纳物业费。有的小区物业还贴出通知，要求空置房的业主全额缴纳物业费。

 

　　这样的质疑也越来越多，仅在本月，市物价局的公开信箱里，就有5条关于空置房物业费的咨询。据市物价局回复，去年我市的确出了这条新规，但主城只有江北区实施。

 

　　政府出台物业费全款“新规”？

 

　　市民陶先生通过物价局的公开信箱询问，自己是渝北区云杉北路海州国际公寓的业主，因为多种原因购房后未能入住。过去，物管费一直按半费缴纳。去年，物业贴出一张新《重庆市物业服务费收费管理办法》解读，称2014年12月12日，重庆市第73次常务会议通过了《重庆市物业服务费管理办法》，自2015年3月15日起执行，并标明（渝价 [2004] 778号）同时作废。

 

　　原778号文第七条中是这么写的：“业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费”。因此，由于778号文件的作废，现在即使没有住人的空置房也要按照物业费的100%缴纳。

 

　　陶先生很疑惑，业主未入住，仅仅是房屋在物管辖区，业主并未能获得物业公司的相关服务，为什么要全额缴纳物业费？

 

　　新规只在四区县实施 包括江北

 

　　物价局的公开信箱还有其他市民的类似反映。对此，市物价局也通过公开信箱做出了解答：《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝府办发〔2015〕36号，以下简称《办法》）已于2015年5月1日采取分批方式实施。第一批实施的区县为：涪陵区、江北区、永川区、奉节县。渝北区不属于《办法》实施区县，仍按原政策执行。

 

　　物业已改收半价空置房物业费

 

　　昨天上午，重庆时报记者来到海洲国际公寓，在物业办公室的墙上还看到张贴有《重庆市物业管理费管理办法》，物业公司工作人员告诉我们，这个事情是个误会，当初他们也是通过新闻报道知道重庆实施了新规定，但是并不知道这个新规定只在固定几个区县实施，所以他们误解了。

 

　　后来，业主找到物业公司理论，物业公司经理随后向市物价局进行了求证，得到正确理解后，现在已经将空置房的物业费改为半价。

 

　　物管费到底怎么交？看“三表”动不动

 

　　巴南区李家沱世贸广场的彭先生：由于工作原因，他常年不住家，只会在春节的时候才回来住上一星期。由于居住的特殊性，彭先生找到物业协商“现在是按照6折收费。”彭先生说，以前他一直不知道空置房也可按照物业费半价缴费，一直以为半价和全价的区别仅仅在于房子是否装修。

 

　　南岸区罗马假日的李女士：最近两年她并没有住在该小区，“我当时打电话给物管说过半价的事，但是物管说他们没得这个规定。”李女士说，虽然自己没有在家居住，但是屋里冰箱却一直插着电，也就是说电表在走字。

 

　　昨天下午，我们就上面市民遇到的这几种情况拨打12358进行了咨询。12358工作人员表示，这个规定它是限定在“三表”起止数未走动的情况下，可以向物业公司申请空置房物管费减半的政策。而一旦三表有走动，再出现业主不居住在房屋里的情况，那么业主就要和物业公司进行协商，看是否可以申请空置房。